LA CONFORMITÀ URBANISTICA

La conformità urbanistica è la verifica della legittimità della preesistenza.

Altro non è che la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile.

PERCHÉ È COSÌ IMPORTANTE? È necessario in molti casi e svolge un compito di primaria importanza: certificare che un immobile è regolare. Se hai intenzione di ristrutturare, comprare o vendere casa, ti verrà richiesto il certificato di conformità urbanistica.

Nel caso di ristrutturazione infatti il tecnico deve accertarsi di ”operare” su un immobile regolare.

Nel caso di rogito il notaio verifica attraverso questo certificato la fattibilità della compravendita.

Nel caso di richiesta mutuo, sarà la banca stessa a far procedere ad un sopralluogo un tecnico per l’ispezione.

DI COSA SI TRATTA NELLO SPECIFICO?

Te lo spiego subito in termini meno tecnici possibili con uno dei casi che più spesso mi si presenta a studio.

IL CASO ESEMPIO

Prima dell’inizio lavori per la costruzione di un immobile, il  costruttore presentava  il progetto per ottenere il consenso dal comune. Consenso che inizialmente era “licenza” , poi “concessione”, successivamente “DIA”  ed  attualmente “permesso di costruire”.

Una volta ottenuto il suddetto consenso l’immobile veniva realizzato.

Poteva succedere però che nel corso del cantiere venivano apportate modifiche, ad esempio lo spostamento di un muro o di un pilastro.

Nel caso di piano terra di palazzi con negozi adiacenti ad abitazioni, costruiti prima degli anni 80, il caso più incredibile da me riscontrato è quello dello spostamento in corso d’opera senza comunicazione di variante, di una parete che delimitava un appartamento da un negozio. Due destinazioni urbanistiche diverse. Determinando così per entrambi grave difformità urbanistica. Compromettendo il conforme utilizzo del bene. Al riguardo, si chiarisce la possibilità attuale di sanare attraverso una SCIA in sanatoria. Con costi importanti.

Se una volta finiti i lavori queste modifiche venivano comunicate al comune di competenza la costruzione risultava a norma, se invece queste modifiche non venivano comunicate e conseguentemente non recepite dall’amministrazione comunale, si ha un immobile attualmente difforme.

Ne consegue che in assenza di una eventuale sanatoria ad oggi , spesso ignari, si è proprietari di un immobile irregolare e quindi nelle tre casistiche suddette non sarà possibile procedere salvo la presenza della “VARIANTE”.

LE RICERCHE ULTERIORI

Il documento con cui si segnalavano e si segnalano tutt’ora le modifiche in corso d’opera al comune è detta ”VARIANTE”.

In assenza di quella, se il progetto non corrisponde,

dobbiamo provare a cercare eventuali interventi di ristrutturazione successivi,

quindi una DIA o una SCIA.

Se non sono presenti nemmeno ristrutturazioni successive,

abbiamo purtroppo un immobile non regolare.

TIPI DI IRREGOLARITA RISCONTRABILI

  1. L’edificio è abusivo e non esiste alcun titolo edilizio. In questo caso l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo. Solo un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.
  2. Cambio di destinazione d’uso, modifiche esterne e aumento di volumetria, come chiusure del balcone con una veranda, apertura di una finestra o di una porta, fusione o frazionamento di unità immobiliari.
  3. Piccole modifiche interne, come spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.

È possibile procedere, dopo le necessarie verifiche, con una pratica in sanatoria, che ha sicuramente dei costi ma che ci consente di regolarizzare la situazione.

Sicuramente il tecnico saprà guidarVi nella giusta direzione.

IL CATASTO NON E’ PROBATORIO

Spesso i clienti mi mostrano la loro planimetria catastale ed in effetti solitamente quella corrisponde alla loro abitazione. Ma, come ripeto sempre, IL CATASTO NON E’ PROBATORIO.

La planimetria catastale non determina la legittimità urbanistica.

Ci sono solo due eccezioni in cui la planimetria catastale permette di determinare la legittimità urbanistica:

  1. Nel corso degli anni ci sono stati tre condoni 1985, 1994, 2003. Per chi ha aderito, in questo caso la verifica del progetto edilizio viene fatta guardando il catastale allegato alla richiesta di condono.
  2. Gli immobili realizzati prima del 1942, si utilizza la planimetria catastale d’impianto del 1939-1941. Ad eccezione del territorio comunale di Roma dove già dal 1934 era necessaria la licenza. Inoltre se ci sono progetti presentati, tra quelli e la planimetria catastale per la legittimità fa fede sempre il progetto.

L’IMPORTANZA DI AFFIDARSI AD UN TECNICO

Come avete avuto modo di apprendere essendo un argomento di grande complessità è importante affidarsi ad un tecnico preparato e scrupoloso.

Fonte ecoarchilab.com