Bonus ristrutturazione e superbonus 110%: autorizzazioni edilizie e sanatorie

Bonus ristrutturazione e superbonus 110%: autorizzazioni edilizie e sanatorie

Il bonus ristrutturazione ed il superbonus 110% trovano applicazione anche in carenza di titoli abilitativi amministrativi purché sanabili in base alla normativa vigente

Bonus ristrutturazione: occorre essere in regola con le abilitazioni amministrative

Tra i documenti (individuati con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 149646 del 2 novembre 2011) che i contribuenti devono conservare e presentare per la fruizione dello sgravio fiscale, infatti, sono comprese le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori).

Solo nel caso in cui la normativa edilizia applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di interventi agevolati dalla normativa fiscale, è richiesta la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che i lavori realizzati rientrano tra quelli agevolabili, anche se non necessitano di alcuna autorizzazione abilitativa. Si tratta, ad esempio, degli interventi in c.d. edilizia libera.

Permessi edilizi: qual è l’attuale disciplina?

Con il D. Lgs. n. 222 del 2016 è stato fatto un riordino complessivo dei titoli e degli atti che legittimano le opere edilizie. Attualmente possiamo distinguere tra:

  • attività edilizia totalmente libera. Qui vi rientrano quegli interventi edilizi per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo, né è prevista alcuna specifica comunicazione. Si tratta prevalentemente di opere di manutenzione ordinaria (ad esempio l’installazione dell’impianto di allarme o altri lavori finalizzati a prevenire il compimento di atti illeciti da parte di terzi; interventi rivolti alla prevenzione degli infortuni domestici; ecc.);
  • attività edilizia previa CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata).
     Si tratta degli interventi edilizi eseguibili previa comunicazione al comune dell’inizio dei lavori e asseverazione del tecnico (manutenzione straordinaria);
  • attività edilizia soggetta a SCIA. Si tratta di tutti i restanti interventi edilizi non rientranti nell’attività edilizia totalmente libera, né nell’attività edilizia previa comunicazione inizio lavori asseverata (CILA), né nell’ attività edilizia soggetta a permesso di costruire e soggetta a super SCIA;
  • attività edilizia soggetta a permesso di costruire;
  • attività edilizia soggetta a SUPER SCIA alternativa al permesso di costruire.

Senza entrare nel merito tecnico di quali sono i lavori che rientrano in ciascuna delle predette categorie (cosa che peraltro è più di competenza di un tecnico quale geometra, ingegnere, architetto; ecc. che di un fiscalista), ciò che ci interessa in questa sede è capire in quali casi si possa decadere dal beneficio fiscale (o in quale caso questo non spetti) laddove siano riscontrate difformità in merito ai titoli abilitativi per la realizzazione dei lavori.

Difformità titoli edilizi abilitativi: quando si decade dal bonus ristrutturazione?

Proprio con riferimento alle opere edilizie difformi, l’Agenzia delle Entrate ha voluto distinguere due casi, in relazione all’eventuale decadenza dai benefici fiscali in esame, ossia:

  • la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso. È l’ipotesi ad, ad esempio, di lavori soggetti a concessione edilizia erroneamente considerate in una denuncia d’inizio di attività ma, tuttavia, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi;
  • la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi;

Nell’ipotesi di cui al primo dei due punti, non esiste motivo di decadenza dal bonus ristrutturazione a condizione che il contribuente provveda alla sanatoria laddove permesso. Nel caso di cui al secondo punto invece ci sarà decadenza dai benefici fiscali in quanto si tratta di opere non sanabili.

Bonus 110 per condominio: 3 cose da fare prima di iniziare i lavori

Il tuo condominio è interessato ai lavori usufruendo del bonus 110%? Ecco le prime 3 cose da fare

Nel tuo condominio è stato proposto un progetto di lavori gratis usufruendo del bonus 110%. Perché non dovrebbero essere tutti d’accordo? Del resto si apporta una miglioria e, sulla carta almeno, senza spendere nulla. E nel lungo termine si ottiene anche un’ottimizzazione dei consumi, che significa un risparmio economico personale. Ma le cose nella pratica potrebbero non andare così: alcuni condomini potrebbero non essere intenzionati ad eseguire i lavori per diversi motivi, validi o no che siano. Magari temono che i lavori, nonostante il bonus 110, alla fine non saranno veramente gratis. Oppure non ritengono gli interventi necessari e preferiscono evitare rumori e ingombri connessi all’esecuzione dei lavori (ad esempio i ponteggi). E poi bisognerà trovare l’accordo sull’impresa etc.

Ecco 3 cose assolutamente da fare prima di iniziare i lavori per essere sicuri di avere diritto al bonus 110. Ricordiamo che, ad oggi, nonostante l’impegno della maggioranza a prorogare la maxi detrazione (non manca chi vuole rendere il bonus 110 strutturale), la misura scade il 31 dicembre 2021. Meglio quindi che i condomini, per cui i tempi tendono ad essere mediamente più lunghi, si muovano per tempo occupandosi di questi aspetti per non rischiare di vedersi rifiutato il bonus 110.

Conoscere le condizioni dei lavori trainanti per il bonus 110

Intuitivamente, vista la convenienza della detrazione, sul bonus 110 ci sono regole e condizioni più stringenti. E’ bene verificare di rispettarle, con l’aiuto di tecnici professionisti a cui affidare la pratica. La prima cosa che faranno sarà una diagnosi energetica dello stabile in modo da poter fornire un preventivo dettagliato e soprattutto da poter confermare la fattibilità della pratica. E’ importante verificare non solo i costi dei lavori ma anche che riescano a garantire i risultati richiesti.

 

Ricordiamo, a tal proposito, che le opere trainanti agevolabili con il bonus 110 (coibentazione e sostituzione della centrale termica) devono rispettare tre vincoli:

  • salto di due classi energetiche;
  • spese coerenti con i prezzari regionali o delle Camere di commercio;
  • costo per abitazione (per la coibentazione: 40 mila euro per condomini fino a 8 unità immobiliari e 30 mila per aggregati più grandi; per le caldaie rispettivamente 20 e 15 mila euro).

Essere sicuri di avere la maggioranza

Come abbiamo accennato sopra, non tutti i proprietari potrebbero voler procedere con i lavori. Il decreto agosto ha fatto chiarezza sulla maggioranza richiesta. Verosimilmente la prima convocazione servirà ad accordarsi sull’impresa. La decisione dovrà essere approvata in seconda convocazione alla presenza di almeno un terzo dei condomini che rappresentino come minimo un terzo dei millesimi e con un quorum ridotto (dovrà essere rappresentata la maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore complessivo dell’edificio). Potrebbe essere consigliabile far partecipare all’assemblea di condominio anche gli stessi tecnici, per avere un parere professionale sui lavori che andranno eseguiti e i materiali che si useranno. Potrebbe essere prudente far trascorrere almeno un mese tra la delibera condominiale e la data di inizio lavori. Questa finestra temporale serve ad evitare che qualcuno impugni la decisione.

La questione cessione del credito del condominio

Aspetto propedeutico da decidere è se optare per la detrazione in 5 anni (che diventano 6 se si tiene conto che la prima rata si compensa con la dichiarazione dei redditi successiva all’anno dei lavori) o per lo sconto in fattura e/o cessione del credito. Non tutti hanno la liquidità da anticipare per i lavori, anche perché parliamo di interventi importanti. E per chi non ha capienza fiscale la cessione rappresenta una necessità. C’è anche la possibilità, che complica ulteriormente l’iter, di accedere ad un prestito ponte per finanziare i lavori: la banca paga direttamente la ditta e poi si esegue il conguaglio a ciascun step della cessione del credito (che può avvenire anche dopo il 30 e dopo il 60% dei lavori).

Tutte queste decisioni non potranno essere vincolanti per il singolo condomino ma è anche vero che vanno prese in considerazione le condizioni della banca.

Sostituzione infissi: superbonus 110% senza interventi trainanti

Anche la sola sostituzione degli infissi dell’appartamento potrebbe dar luogo al superbonus 110% senza che si realizzi anche l’intervento trainante
 

C’è un caso in cui la sola sostituzione degli infissi dell’appartamento possa dar diritto, nel rispetto di tutti gli altri requisiti previsti, a godere del superbonus 110% senza che sia realizzato sull’immobile anche uno degli interventi c.d. “trainanti”. Ma andiamo con ordine.

Superbonus 110%: vanno individuati i lavori trainanti e trainati

Il superbonus 110% di cui al decreto Rilancio spetta laddove si realizzano uno o più dei c.d. interventi “trainanti”, ossia:

  • interventi di isolamento termico sugli involucri (cappotto termico);
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
  • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
  • interventi antisismici.

Il beneficio, inoltre, può trovare applicazione anche per i c.d. interventi “trainati”, ossia ulteriori lavori purché eseguiti, congiuntamente ad uno o più dei predetti. Sono “trainati”:

  • gli interventi di efficientamento energetico che danno diritto al c.d. ecobonus (ad esempio la sostituzione degli infissi, ecc.);
  • l’installazione di impianti solari fotovoltaici;
  • l’installazione infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.

Ad ogni modo, ai fini del Superbonus, laddove si tratti di interventi di efficientamento energetico, trainanti (ad esempio il cappotto termico) e gli eventuali trainati (ad esempio la sostituzione degli infissi), è necessario che questi lavori assicurino, nel loro complesso, anche congiuntamente agli interventi di installazione di impianti fotovoltaici con eventuali sistemi di accumulo, il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta come risultante dall’APE (Attestato di prestazione energetica).

Superbonus 110% per la sola sostituzione degli infissi: quando è possibile?

Esiste, tuttavia, un’ipotesi in cui l’intervento di efficientamento energetico, come la sostituzione degli infissi (intervento trainato) possa dar luogo al superbonus 110% senza che sia realizzato anche l’intervento trainante (come il cappotto termico).

La stessa normativa istitutiva del superbonus 110% individua tale casistica negli immobili sottoposti ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 o laddove l’intervento trainante sia vietato da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali.

Quindi, ad esempio, sarà possibile godere del superbonus 110% per la sola sostituzione degli infissi (lavoro trainato) su un immobile soggetto a vincolo paesaggistico senza che si realizzi su di esso anche il cappotto termico (lavoro trainante). Resta fermo, tuttavia, che la sostituzione degli infissi deve, comunque, assicurare il rispetto della condizione di cui sopra ossia che tale intervento porti a un miglioramento minimo di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.